Eine Wohneinheit im eigenen Haus zu vermieten schafft zusätzliches Einkommen und nutzt vorhandenen Wohnraum optimal. Falls keine Einliegerwohnung besteht, muss die baurechtliche Zulässigkeit geklärt werden – relevant sind dabei mögliche Nutzungsänderungen, separate Zugänge und die Einhaltung von Mindestanforderungen an Wohnraum. Die Wohnung sollte baulich abgeschlossen sein, mit eigenem Eingang, eigener Küche, eigenem Bad und separaten Zählern für Strom und Wasser. Steuerlich müssen Mieteinnahmen angegeben werden, können aber mit Betriebskosten und Abschreibungen verrechnet werden.
Die Vermietung einer Wohnung im eigenen Haus unterliegt mietrechtlichen, bauordnungsrechtlichen und steuerlichen Regelungen.
Baurecht:
Eine separate Wohneinheit kann eine Nutzungsänderung darstellen – besonders wenn aus einem Einfamilienhaus ein Zweifamilienhaus wird. Dies sollte mit dem Baurechtsamt geklärt werden. Im Bebauungsplan kann ggf. eine maximale Anzahl an Wohneinheiten festgesetzt sein. Die Wohnung muss Mindestanforderungen erfüllen: ausreichende Raumhöhe (Dachgeschoss 2,20 m lichte Raumhöhe, in anderen Geschossen 2,30 m), Belichtung (mindestens 1/10 der Grundfläche), Belüftung. Brandschutz wie bei Mehrfamilienhäusern ist zu beachten: Rauchmelder, gesicherte Rettungswege, gegebenenfalls Brandschutztüren. Die Vorgaben des Bebauungsplans zur Zahl der Wohneinheiten sind zu prüfen.
Mietrecht:
Ein Mietvertrag regelt alle wesentlichen Punkte: Miethöhe (orientiert am örtlichen Mietspiegel), Nebenkosten, Kaution (maximal drei Kaltmieten), Kündigungsfristen (gesetzlich geregelt). Mieterschutz gilt auch bei Vermietung im eigenen Haus – Kündigungen sind nur aus wichtigem Grund oder bei Eigenbedarf möglich. Bei möblierter Vermietung gelten kürzere Kündigungsfristen.
Sie sind verpflichtet, dem Mieter oder der Mieterin eine Wohnungsgeberbestätigung für die Anmeldung beim Einwohnermeldeamt auszustellen.
Nutzen Sie standardisierte Mietverträge und lassen Sie sich rechtlich beraten. Eine klare vertragliche Regelung vermeidet spätere Konflikte.
Die Vermietung einer Wohnung bringt Einnahmen, erfordert aber auch Investitionen und hat steuerliche Auswirkungen. Die laufenden Einnahmen bestehen aus der Kaltmiete (orientiert am örtlichen Mietspiegel) plus umlagefähigen Nebenkosten. Nicht umlagefähige Kosten wie Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Reparaturen und Versicherungen müssen selbst getragen werden – die Grundsteuer ist hingegen umlagefähig.
Steuerlich sind Mieteinnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern. Betriebskosten (soweit nicht umgelegt), Reparaturen, Renovierungen, Kreditzinsen, Versicherungen und Verwaltungskosten können abgesetzt werden.
Lassen Sie sich von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater beraten: Viele Ausgaben sind absetzbar, aber die Regeln sind komplex.
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