Die Weitergabe einer Immobilie kann auf drei Wegen erfolgen: durch Schenkung zu Lebzeiten, Vererbung oder Verkauf. Jede Option hat unterschiedliche rechtliche, steuerliche und finanzielle Auswirkungen. Bei Schenkung können Freibeträge genutzt werden und die Absicherung durch Wohnrecht oder Nießbrauch im Grundbuch erfolgen. Bei Vererbung ohne Testament greift die gesetzliche Erbfolge – dies führt oft zu Erbengemeinschaften. Ein Verkauf kann Liquidität schaffen. Steuerliche und rechtliche Fragen sollten vorab mit einem Notar oder einer Notarin und einer Steuerberatung geklärt werden. Eine gut durchdachte Planung vermeidet spätere Konflikte und schafft Rechtssicherheit.
Die Weitergabe einer Immobilie kann auf drei Wegen erfolgen – jeder mit eigenen rechtlichen Rahmenbedingungen:
Schenkung: Ein Wohnrecht sichert dem Schenker das lebenslange Recht zu wohnen – grundbuchlich gesichert auch bei Weiterverkauf. Ein Nießbrauchrecht umfasst zusätzlich das Recht zu vermieten. Beide mindern den Wert der Schenkung. Rückforderungsrechte können vereinbart werden. Pflichtteilsansprüche anderer Erben bleiben zehn Jahre lang bestehen.
Vererbung: Die gesetzliche Erbfolge führt oft zu Erbengemeinschaften – alle müssen gemeinsam entscheiden. Durch Testament oder Erbvertrag kann ein Alleinerbe bestimmt werden. Ein Berliner Testament sichert zunächst den überlebenden Ehepartner ab. Pflichtteilsansprüche enger Verwandter können nicht vollständig ausgeschlossen werden.
Verkauf: Ein Verkauf innerhalb der Familie kann zu marktüblichen Preisen oder unter Wert erfolgen – letzteres gilt steuerlich als teilweise Schenkung. Ein Verkauf gegen Leibrente sichert dem Verkäufer lebenslange Zahlungen – diese sollten grundbuchlich (z. B. durch Reallast) abgesichert werden. Die Spekulationssteuer entfällt bei selbstgenutzten Immobilien oder wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen.
Alle Übertragungen müssen notariell beurkundet werden. Eine frühzeitige rechtliche Beratung hilft, Konflikte zu vermeiden und alle Beteiligten abzusichern.
Steingauquartier in Kirchheim unter Teck (© Torben Nuding)
Jede Weitergabeform hat Vor- und Nachteile: Schenkung nutzt Freibeträge, Vererbung verschiebt die Entscheidung, Verkauf schafft Liquidität. Lassen Sie sich beraten, welche Lösung zu Ihrer Situation passt.
Die drei Wege haben unterschiedliche steuerliche Auswirkungen, die durch kluge Planung optimiert werden können.
Schenkung: Freibeträge können alle zehn Jahre genutzt werden: 400.000 Euro für Kinder, 500.000 Euro für Ehepartner/Ehepartnerin, 200.000 Euro für Enkel/Enkelin. Ein eingetragenes Wohnrecht oder Nießbrauchrecht mindert den Schenkungswert. Gestaffelte Schenkungen vermeiden Steuern. Die Zehn-Jahres-Frist gilt für Pflichtteilsansprüche und Sozialhilferückgriff.
Vererbung: Dieselben Freibeträge gelten, können aber nur einmal (beim Tod) genutzt werden. Das selbstgenutzte Familienheim kann unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei an Ehepartner/Ehepartnerin oder Kinder vererbt werden, wenn diese es zehn Jahre weiter bewohnen.
Verkauf: Die Spekulationssteuer entfällt bei selbstgenutzten Immobilien oder nach zehn Jahren. Ein Verkauf unter Wert an Familienangehörige gilt anteilig als Schenkung. Der Verkaufserlös schafft Liquidität.
Lassen Sie sich steuerlich beraten: Die Wahl zwischen Schenkung, Vererbung und Verkauf kann erhebliche steuerliche Unterschiede bedeuten. Durch geschickte Nutzung der Freibeträge lassen sich oft hohe Steuerlasten vermeiden.
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